Código de Obras do DF estabelece regras para fiscalizações de construções
O Código de Obras do Distrito Federal – Lei nº 6.138/2018 – foi regulamentado pelo Decreto nº 39.272, sancionado e publicado no Diário Oficial do DF no dia 3 de agosto. O decreto regulamentador estabelece os procedimentos de fiscalização de construções e concessão de Habite-se no âmbito de Brasília e demais cidades-satélites. O objetivo da nova regra é acabar com o processo lento e duramente criticado pelas construtoras, focando em parâmetros urbanísticos. As unidades habitacionais passam a ser responsabilidade do morador e da construtora, estando ambos sujeitos as sanções do governo e multas mais elevadas.
No modelo antigo, a Agência de Fiscalização do DF – Agefis checava uma imensa lista de requisitos para analisar a conformidade da obra aos parâmetros preexistentes, como o tamanho de portas e janelas, que não interferiam na coletividade. Agora, o órgão vai analisar apenas as questões externas do imóvel, como a área de construção, a acessibilidade das áreas comuns, a altura do empreendimento etc.
Conforme a Agefis, as regras são válidas tanto para imóveis particulares quanto para os públicos. As punições ficaram mais severas e as multas mais altas, principalmente em caso de reincidência. Antes, as multas começavam em R$ 3 mil, agora já iniciam em R$ 50 mil, sendo dobrada a cada nova irregularidade constatada. As entidades que representam o setor produtivo comemoram a aprovação da legislação e estão confiantes com as mudanças que prometem celeridade no processo.
De acordo com o advogado e professor de Direito Jorge Ulisses Jacoby Fernandes, há casos em que a expedição do Habite-se, em grandes empreendimentos, levou até cinco anos para ocorrer.
“Em casos como esse, o prejuízo é generalizado: a construtora, que fica anos sem receber o retorno do investimento, o comprador, que gastou suas economias e não pode utilizar o imóvel, e o próprio GDF, que não arrecada os devidos impostos”, afirma.
Conforme o professor, a demora não se deve, necessariamente, ao fato da obra possuir irregularidades, mas, sim, à antiga necessidade de se vistoriar uma a uma cada unidade do empreendimento.
“O novo código tem o mérito de consolidar e tornar explícito os critérios utilizados pelos órgãos responsáveis, o que confere mais segurança jurídica para as construtoras e os moradores do DF”, destaca Jacoby Fernandes.
O que é Habite-se?
Tecnicamente chamado auto de conclusão de obra, mais conhecido como Habite-se, é uma certidão expedida pela prefeitura ou, no caso do DF, pela Administração Regional, atestando que o imóvel está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas.
Em regra, o proprietário do imóvel faz a requisição perante o órgão competente, que deve providenciar uma vistoria no local, por intermédio de engenheiro civil para constatar se a construção erguida realmente reflete o projeto aprovado inicialmente. Assim, o Habite-se é o primeiro passo para a entrega de qualquer empreendimento.
A incorporadora ou construtora ao terminar uma obra deve cumprir uma série de requisitos antes da solicitação de expedição do auto de conclusão de obra. Também se faz necessária a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, que atesta que a construção possui as condições de segurança contra incêndio prevista pela legislação e estabelece um período de revalidação.
Padronização em obras
Em 1º de agosto, a Secretaria de Gestão do Território e Habitação do Distrito Federal publicou o Guia de Urbanização, documento que estabelece diretrizes para o desenvolvimento de projetos de construções no DF. A publicação está dividida em sete categorias: vias, estrutura cicloviária, calçadas, travessias, rampas, estacionamento e mobiliário urbano. Por ser um documento guia para o correto desenvolvimento urbano do DF, a Secretaria das Cidades com a Controladoria-Geral do DF publicaram a Portaria Conjunta nº 4/2018 determinando que as obras realizadas nas Administrações Regionais do DF devem seguir os preceitos do Guia de Urbanização.
As Administrações Regionais devem observar algumas especificações técnicas, como: materiais, equipamentos e serviços a serem utilizados; normas específicas para a finalidade pretendida; considerar as condições locais em relação ao clima e técnicas construtivas a serem utilizadas; garantir alternativas de fornecimento, não limitando a um único fornecedor; equilibrar economia e desempenho técnico, considerando custos de fornecimento e de manutenção, mantendo a qualidade do produto a ser entregue.
Na avaliação de Jacoby Fernandes, o modelo de desenvolvimento adotado pelo DF preza um espaço público mais sustentável, onde carros perdem o protagonismo, e a preferência é resgatada para o pedestre e para as bicicletas.
“Esse é o modelo que segue a tendência atual de urbanização. Com isso, os processos de licitações de obras devem ser planejados e programados, garantindo a transparência e competitividade no certame”, explica.
